Гражданское правовое регулирование сделок с недвижимостью


Ограничения обременения прав на недвижимое имущество. Ограничениями обременениями прав, согласно ст. Включение в одну группу указанных ограничений прав следует считать достаточно условным, преследующим исключительно цель оптимального системного изложения норм закона, поскольку предусмотренные в этой группе обременения имеют различную правовую природу.

Так, сервитут является ограниченным вещным правом ст. Сделанный в этом абзаце вывод подтверждается определением ограничений обременений , содержащимся в ст. Следует заметить, что ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" допускает некоторую неточность в отношении аренды. Дело в том, что в вышеуказанных статьях ГК РФ, посвященных аренде, речь идет о регистрации договоров аренды, тогда как ст.

Упоминая о праве аренды, Закон не раскрывает содержание этого права. Не предусмотрено такое право и положениями ГК РФ. Основываясь на анализе гл. Исходя из сказанного регистрироваться должны договоры аренды недвижимого имущества, которые составляют третью группу объектов регистрации. Изложенные суждения в полной мере относятся и к подлежащему государственной регистрации договору об ипотеке п.

Прежде всего, необходимо выделить Гражданский кодекс Российской Федерации.

Удивительно, но факт! Специальные условия применимы к заключению сделок, где объект регулируется специальным гражданско - правовым режимом, в нашем случае, режим для объектов недвижимого имущества:

Нормы ГК РФ закрепляют понятие и виды недвижимости, особенности свершения отдельных видов сделок с недвижимостью, обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество. ГК РФ выступает базисным законодательным актов регулирующим правовой режим недвижимого имущества; нормы ГК РФ находят свое продолжение в кодифицированных законодательных актах и иных федеральных законах. Правовой основой становления института и развития государственной регистрации прав на недвижимое имущество является основной закон - Конституция РФ, провозгласившая, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности ч.

Наряду с ГК РФ правила о государственной регистрации прав на недвижимое имущество стали неотъемлемой частью ряда кодифицированных законодательных актов: Наряду с законодательными актами на регулирование рассматриваемых правоотношений направлены акты Президента Российской Федерации и акты Правительства Российской Федерации. Также правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти в области юстиции.

Среди актов федерального органа исполнительной власти в области юстиции Министерство юстиции Российской Федерации необходимо выделить: В настоящее время действует всего более десяти инструкции регулирующих особенности регистрации видов недвижимого имущества, недвижимости расположенной в различных регистрационных округах.

Одним из самых проблемных вопросов связанных с правовым регулированием государственной регистрации недвижимости является вопрос: Однозначный ответ на данный вопрос мы находим в п.

Похожие статьи

Субъекты Российской Федерации принимают нормативные правовые акты лишь о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В последнее время вновь звучат предложения отнести законодательное регулирование процедуры государственной регистрации к компетенции регионов.

На наш взгляд такое предложение совершенно не оправданно. Более того, современное законодательство о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним исходит из того, что установлен единообразный порядок государственной регистрации. Такой порядок регистрации действует от Калининградской области до Приморского края. Начнется хаос не только в регулировании порядка государственной регистрации: Кроме того, с великой долей вероятностью возникнут противоречия между гражданским законодательством федеральным законодательством и законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в рассматриваемом примере - законодательстве субъектов Российской Федерации.

Что же касается проблемы не идентичности применения законодательство о государственной регистрации в регионах - то это уже проблема правоприменения, и она не должна решаться путем делегирования законодательных полномочий субъектам РФ. В заключение подчеркнем, что согласно Указу Президента РФ от 13 октября г.

Еще по теме Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом:

Росрегистрация подведомственна Минюсту России. Подчеркнем, что в конце года было издано распоряжение Правительства РФ от 17 декабря г. Вследствие этого были законодательно закреплены положения, определяющие моменты возникновения вещных прав, их ограничения, а также вступления в силу сделок с недвижимостью. Государственная регистрация представляет собой составную часть правового режима недвижимости, который стал более строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей.

Данное положение предопределено отличительными особенностями недвижимости от остальных вещей, которыми, в частности, являются: Регистрация перехода права собственности ст.

В гражданско-правовом аспекте коммерческий характер сделок с недвижимыми вещами влечет особые правила их совершения, исполнения и ответственности. Так, коммерческим организациям запрещено дарение в отношениях между собой ст. В случае нарушения договорных обязательств в отношениях между предпринимателями они несут повышенную ответственность и пр.

Однако законодатель в п. Нотариальное удостоверение сделок, влекущих возникновение, изменение или прекращение прав, подлежащих государственной регистрации, требуется лишь в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

Таким образом, ГК РФ устанавливает именно такое регулирование нотариального удостоверения сделок п. Рассмотреть право на недвижимость при продаже земельного участка; 5. Изучить права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости; 6.

Рассмотреть особенности совершения сделок с недвижимым имуществом; 7. Изучить правовой механизм обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью; Объектом изучения являются общественные отношения в сфере правового регулирования сделок с недвижимостью.

Предметом изучения является нормативно-правовая база, регулирующая сделки с недвижимостью. Методом изучения являются теоретический и правовой анализ, систематизация полученных сведений, построение логических выводов по теме, анализ проблем правового регулирования в рассматриваемой сфере.

Удивительно, но факт! К моменту совершения сделки оно еще не наступило.

Заключение отрывок Как было установлено, правовое регулирование договора осуществляется: Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта. Между тем функциональные ограничения не носят характер, который мог бы служить основанием деления недвижимости по и боротое л особенности к принципиально иным категориям. Таким образом, особое функциональное назначение недвижимого имущества является не более чем его сущностной особенностью, признаком, который не ограничивает или исключает данный объект из предпринимательского оборота, а лишь предполагает наличие у лица, им владеющего органа власти, юридического лица, индивидуального предпринимателя , совокупности необходимых прав.

Удивительно, но факт! Прежде всего она выражается в характере рассматриваемых прав и способах их защиты, предусмотренных гл.

В целом недвижимость как объект прав подпадает под общую классификацию по оборотоспособности, установленную ГК РФ. К таким особенностям следует отнести следующие.

Во-первых, исключительно объекты недвижимого имущества обусловливают особенности вешных прав на них — вещных прав с бременем особого содержания, которое не может сопровождать вещные права на любое иное имущество.

Все имущественные выгоды от юридического обладания недвижимой вещью, возможностью распорядиться ею сопровождаются вытекающей из существа данного объекта ответственностью и обязательствами социального характера.

В-третьих, юридическая взаимосвязанность недвижимых вещей, обусловленная: Такая связанность не может не отразиться на существе каждого из объектов недвижимого имущества проявлением особых, системных признаков свойств. Тем самым законодательно за Российской Федерацией признано право общефедеральной регламентации порядка государственной регистрации прав на недвижимость, то есть процессуальных отношений, возникающих при этом.

С правовой точки зрения содержание названной процедуры составляют регистрационные отношения, в рамках которых находит свое выражение конкретный вид административно-процессуального производства Сторонами такого рода правовых отношений являются соответствующие учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним далее — учреждения юстиции по регистрации прав , уполномоченные на осуществление регистрационных действий, и правообладатели.

К последним относятся физические и юридические лица, обладающие объектами недвижимости, подлежащей государственной регистрации в том числе зарубежные, лица без гражданства. В их числе могут быть субъекты, обладающие государственно — правовым статусом субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, иностранные государства Регистрационные отношения возникают по инициативе правообладателя, на основе чего у учреждения юстиции по регистрации прав возникают соответствующие юридические обязанности, корреспондирующие правам правообладателей процессуальные права и обязанности , реализуемые в рамках отношений, возникающих на основе подачи приема предусмотренных законодательством документов.

При этом полномочия, необходимые для совершения государственной регистрации, имеются у одной стороны регистрационного отношения — учреждения юстиции по регистрации прав, которое осуществляет ее своим односторонним юридически властным распорядительным действием, имеющим публично — правовое значение, определяемое государственным характером регистрации Отсюда следует, что регистрационные отношения обладают всеми необходимыми признаками, дающими возможность квалифицировать их в качестве административно-правовых, а в более конкретном варианте — административно-процессуальных.

В конечном счете, в них получает свое непосредственное выражение присущая подобным правовым отношениям императивность Таким образом, с процессуальной стороны государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ней выражается в соответствующем административном производстве, то есть комплексе процессуальных действий, обеспечивающих законное и обоснованное рассмотрение и разрешение индивидуальных административных дел В исследуемых границах индивидуальное административное дело имеет своим содержанием достижение соответствующего требованиям законодательства официального признания прав конкретных лиц на объекты недвижимого имущества и на совершение сделок с ними.

Удивительно, но факт! Прежде всего такие последствия касаются особых правил налогообложения сделок, совершенных в рамках осуществления предпринимательской деятельности.

Данная цель достигается или не достигается в ходе совершения учреждением юстиции по регистрации прав ряда процессуальных действий, предписанных законом и представляющих собой стадии процессуального производства. Совокупность подобных стадий призвана обеспечить утверждение подтверждение соответствующих требованиям закона правомочий правообладателя недвижимого имущества. Соответственно, каждая стадия производства имеет определенную процессуальную нагрузку Стадийность регистрационной деятельности закреплена в ст.

Поскольку в настоящее время в юридической литературе отсутствует деление процедуры государственной регистрации на стадии, автор предлагает разделить ее на следующие обязательные и факультативные стадии, каждая из которых имеет самостоятельное процессуальное значение: Названные стадии являются обязательными.

Но регистрационное производство допускает и некоторые факультативные стадии. В последнем случае административно — процедурное производство в силу возникновения спорной конфликтной ситуации перерастает в административно-юрисдикционное производство.

Рассмотрим названные стадии более подробно. Прием документов на государственную регистрацию может осуществляться по правилам ст. По общим правилам для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в регистрирующий орган предоставляются: Перечень необходимых для государственной регистрации документов, в том числе правоустанавливающих, которые должны быть приложены к заявлению, содержится в ст.

Удивительно, но факт! Поэтому договор купли-продажи нежилого помещения следует считать заключенным с момента его подписания согласно п.

Важной гарантией защиты владельцев вещных прав от возможных злоупотреблений со стороны регистрирующих органов является запрет на истребование дополнительных документов, не предусмотренных Законом о регистрации, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

На этой стадии учреждение юстиции по регистрации прав изучает представленные для государственной регистрации документы с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения ограничения прав на недвижимое имущество.

Изучение документов проводится на предмет их подлинности и достоверности, на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент и в месте их издания При проверке законности сделки проверяется соответствие ее действующему законодательству. Законность сделок проверятся независимо от того, подлежат ли они обязательной государственной регистрации или считаются заключенными с момента подписания сторонами; совершенных в нотариальной форме, простой письменной форме; сделок, заключенных органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Таким образом, их осуществление возможно и другим уполномоченным органом. В настоящее время учреждения юстиции по регистрации прав осуществляют их самостоятельно. Данная стадия должна быть завершена до принятия решения о регистрации права или сделки, приостановлении или отказе в их регистрации. Для принятия такого решения п. Законом о регистрации в ст. Приостановление государственной регистрации может проводиться по трем основаниям: Основаниями для приостановления по инициативе регистратора являются: В заявлении должны быть указаны причины для приостановления и срок приостановления.

Однако Закон о регистрации не содержит перечня таких причин. Некоторые авторы высказывают мнения о том, что регистратор прав может принять решение о приостановлении только при наличии в заявлении уважительных причин, признанных исключительными. К таким причинам они относят: Из-за отсутствия четких критериев уважительности со стороны регистратора могут проявляться необоснованные нарушения прав заявителей, что является существенным недостатком Закона о государственной регистрации.

По мнению автора, законодатель предоставляет правообладателям возможность самостоятельно определять причины уважительные для него для приостановления регистрации по его собственному письменному заявлению. Основанием для приостановления также может быть определение или решение суда например об обеспечении иска.

В этом случае государственная регистрация может быть приостановлена на неопределенный срок. Приостановление регистрации по указанному основанию является обязательным и должно оформляться соответствующим письменным решением регистратора. Хотелось бы отметить, что ст. Поскольку Закон об ипотеке является специальным по отношению к Закону о регистрации, при расхождении с нормами общего характера должны применяться специальные нормы.

Пискуновой [35], подлежащие государственной регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы: При совершении сделок об отчуждении недвижимости производятся два регистрационных действия: Правилами ведения ЕГРП предусмотрено право арендатора и залогодержателя также получить свидетельство о государственной регистрации.

В силу принципа свободы договора стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом п. Если договор содержит в себе элементы сделки, подлежащей государственной регистрации, то он в целом также подлежит государственной регистрации. По указанным причинам подлежат государственной регистрации: Если государственная регистрация договора не предусмотрена законом, то он считается заключенным и вступает в силу не с момента государственной регистрации, а с момента подписания сторонами или нотариального удостоверения в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

Удивительно, но факт! Законная сделка должна соответствовать следующим условиям:

Например, сделками, не требующими государственной регистрации, являются: Здесь требуется только регистрация перехода права собственности к покупателю; б договоры мены объектов нежилого назначения; в договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков на срок менее года; д договоры безвозмездного пользования недвижимостью ссуды.

Права ссудополучателя обременяют право ссудодателя п. Итак, сделки с недвижимым имуществом совершаются только в письменной форме путём составления одного документа, подписанного всеми сторонами сделки.

Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Удивительно, но факт! Данный подход к определению недвижимости, на мой взгляд, вызывает серьёзные возражения.

Законодательством предусмотрены также случаи регистрации сделок с землёй и другим недвижимым имуществом. Далее рассмотрим, какие применяются последствия несоблюдения форм совершения сделок с недвижимостью. Она обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не исчезает в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как её нельзя быстро реализовать за наличные деньги. Кроме того, недвижимость по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью.

Все это приводит к тому, что признание недействительными сделок с недвижимостью, в результате чего она должна возвратиться к первоначальному собственнику, является весьма болезненным для участников гражданского процесса [ 31]. Одним из распространенных видов недействительных сделок являются сделки, в которых не была предусмотрена требуемая законом форма.

По общему правилу несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет её недействительности, а усложняет положение сторон в случае возникновения между ними споров: Относительно сделок с недвижимостью, это - продажа недвижимости, продажа предприятия, аренда зданий и сооружений. В соответствии со статьёй ГК РФ [2, c. Такая сделка считается ничтожной.

Недействительная сделка не порождает юридических последствий, достижения которых добивались совершившие её стороны, а влечёт последствия её недействительности, которые установлены законом и для участников недействительной сделки по общему правилу неблагоприятны. При этом недействительность сделки, если к тому имеются надлежащие правовые основания, по общему правилу наступает с момента её совершения. При невозможности возврата полученного возмещается его стоимость в деньгах. Особые последствия недействительности сделок купли-продажи и аренды предприятия установлены статьями и ГК РФ [3, c.

Для сделок с недвижимым имуществом законодательством РФ установлено дополнительное требование, заключающееся в обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ключевые слова

Для конкретной сделки с недвижимым имуществом в частности, того или иного договора государственная регистрация играет большую роль, поскольку сам факт государственной регистрации в одних случаях является условием действительности договора, а в других случаях - необходимым условием признания договора заключенным. Нормы Гражданского кодекса, регламентирующие порядок заключения отдельных видов договоров, по-разному могут определять последствия несоблюдения требования о государственной регистрации.

Договор считается заключенным с момента государственной регистрации, а несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность например, ст. Однако договоры, не прошедшие государственную регистрацию, являются незаключенными и вследствие этого не могут быть признаны недействительными. Закон говорит о необходимости государственной регистрации сделки, и договор считается заключенным с момента государственной регистрации например, п. Следовательно, подобные сделки являются действительными лишь в случае, если законом не установлено, что соответствующий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации.

В противном случае сделка не является заключенной и соответственно не может быть признана недействительной. Законодательство содержит лишь требование о государственной регистрации сделки, не связывая в той же норме момент заключения договора с моментом его регистрации и не определяя последствия несоблюдения требования о регистрации ст. В данном случае к сделкам будет применяться общее правило: Таким образом, в отношении сделок с недвижимостью при несоблюдении требования об их государственной регистрации фактически отсутствует необходимость и возможность применения к ним последствий недействительности, так как в трех рассмотренных примерах сделки при отсутствии регистрации признаются незаключенными, а не недействительными, если иное не установлено законом.

Гражданский кодекс РФ прямо предусматривает недействительность договора вследствие нарушения требования о государственной регистрации ст. В данных случаях сделка считается заключенной, но к ней будут применяться последствия в виде признания ее недействительной в частности, ничтожной в соответствии с пунктом 1 статьи ГК РФ [2, с. Наряду с отдельными составами недействительных сделок закон формулирует общую норму, согласно которой недействительной является любая сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ст.

Из выше изложенного следует, что несоблюдение простой письменной формы сделки с недвижимым имуществом влечёт её недействительность.

Глава 3 Виды и особенности гражданско-правового регулирования сделок с недвижимым имуществом 3. Иными словами, законодатель подчеркивает сделочную природу договора. О них и пойдёт далее речь. Договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли - продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества.

Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли - продажи товаров.



Читайте также:

  • Представительства зарубежных банков в москве
  • Управление инвестиционным проектом в строительстве это
  • Как узнать сумму долга в альфа банке
  • Банк данных детей на усыновление до 3 лет